Bail Commercial
« Expertiser pour mieux défendre la valeur locative »
Renouvellement du bail commercial
Il est fréquent que le moment déterminant se situe à la date du renouvellement du bail. Nous intervenons à cet instant de la négociation, ou renégociation, pour déterminer la valeur locative du bien loué.
Le bail sera-t-il plafonné ou déplafonné ?
En s’engageant avec nous dans ce processus stratégique, les bailleurs et locataires consolident leur position sur le marché. Ils conjuguent ainsi, efficacité économique et juridique, ainsi qu’une vision à long terme.
Notre évaluation dépend de multiples facteurs et peut varier considérablement d’un marché à l’autre.
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Nous analysons les caractéristiques propres au local mais aussi une somme de critères indispensables. Elles s'apprécient en considération :
- D'une étude approfondie des clauses du bail commercial en mesurant ses effets juridiques et économiques
- Du contexte légal et des jurisprudences
- De la situation géographique du local étudié
- Des conditions économiques générales
- De l'état du marché
- Des qualités du bâtiment
- Des caractéristiques et des aménagements du local
- Des biens comparables sur le marché pour des locaux similaires
Enfin, nous établissons notre rapport en utilisant des méthodes d'évaluation conformes et reconnues pour conclure sur la valeur locative du bien étudié.
Notre rapport d'expertise est défendable juridiquement.
Indemnité d'éviction
Le calcul de l’indemnité d’éviction requiert une analyse juridico-financière minutieuse visant à quantifier le préjudice subi par le preneur à qui le renouvellement du bail commercial n’est pas accordé.
Le code de commerce indique que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Dans ce contexte, nous interviendrons le plus souvent en collaboration avec vos conseillers juridiques et comptables.
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Le calcul de l'indemnité d'éviction s'articule autour de la détermination de plusieurs axes :
- L'indemnité principale est fondée sur la « valeur marchande » du fonds de commerce, dont a minima celle du droit au bail (valeur plancher)
- Les postes indemnitaires légaux sont les frais de déménagement, de réinstallation, et le Remploi (frais et droits de mutation liés à une acquisition équivalentes)
- Les indemnités accessoires représentent une liste non exhaustive, incluant le trouble commercial, les frais de licenciement, la perte du stock, les frais administratifs, etc…
Nous effectuons cette évaluation en tenant compte de la législation et de la jurisprudence, pour aboutir à une indemnité représentative du préjudice économique subi par le locataire évincé.
Audit (Due diligence)
« Une situation locative plus sereine sur le long terme »
L’audit du bail commercial est une démarche visant à évaluer minutieusement tous les aspects juridiques, financiers et physiques d’un bien immobilier avant la conclusion ou la renégociation d’un bail.
Ce processus est essentiel pour que les bailleurs ou les locataires, comprennent pleinement les engagements contractuels et les risques associés à l’accord.
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Notre mission consiste à :
Analyser les termes du bail
- Examiner les termes et conditions du bail commercial existant, y compris la durée, les options de renouvellement, les augmentations de loyer, les obligations du locataire et du bailleur, les clauses de résiliation, etc.
- Évaluer la stabilité et la rentabilité du bail pour le propriétaire et son adéquation par rapport aux normes du marché.
Considérer la propriété
- Évaluer l'état physique de la propriété, y compris les aménagements intérieurs et extérieurs, les installations, les équipements, etc., afin de déterminer leur impact sur la valeur locative.
- Examiner les plans et les autorisations de construction pour s'assurer que la propriété est conforme à toutes les réglementations locales et aux exigences de zonage.
Evaluer la valeur locative
- Déterminer la juste valeur locative de la propriété en fonction de facteurs tels que l'emplacement, la taille, l'état, la demande du marché, les comparaisons avec d'autres biens similaires, etc.
- Examiner les historiques des loyers dans la zone géographique pour évaluer la compétitivité du loyer actuel par rapport au marché.
Analyse financière
- Examiner les flux de trésorerie associés au bail commercial, y compris les loyers actuels et futurs, les coûts d'exploitation, les taxes foncières, les frais d'entretien, etc., pour évaluer la rentabilité de l'investissement.
- Evaluer les risques potentiels liés au bail commercial, tels que la vacance future, les augmentations de coûts imprévues, les obligations de réparation et d'entretien, etc.
Conformité réglementaire :
- S'assurer que le bail commercial est conforme à toutes les réglementations et lois en vigueur, y compris les lois sur la location commerciale, les codes du bâtiment, les réglementations environnementales, etc.
Rapport d'évaluation :
- Préparer un rapport d'évaluation détaillé qui documente toutes les conclusions concernant la valeur locative de la propriété, les risques associés au bail commercial, les recommandations pour l'optimisation du loyer, etc.
- Fournir des recommandations spécifiques sur la base des résultats de l'évaluation pour aider le propriétaire à prendre des décisions informées concernant le bail commercial.
Entreprendre une telle démarche avec nous, vous garantit une situation locative plus sereine sur le long terme.
Evaluation suite à sinistre
Les dommages suite à un sinistre, peuvent affecter la valeur vénale ou locative du bien. L’expert peut donc réévaluer cette valeur post-dommages pour ajuster le loyer en conséquence ou déterminer l’impact financier à long terme sur le bien.
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Suite à la mission de l'expert en sinistre, et selon l'origine des causes du sinistre, des responsabilités peuvent être établies et donc avoir un impact sur la valeur locative du bien.
Basé sur les coûts de réparation et l'impact sur la valeur vénale ou locative du bien, nous calculons la compensation financière due.
Cela peut être dirigé par les termes du bail, qui spécifient souvent qui, des parties, bailleur ou locataire, est responsable des différents types de dommages.
Nous rédigeons un rapport juste et impartial, qui documente et détaille les recommandations pour la compensation.
Ce rapport est un support pour les négociations entre les parties ou pour d'éventuelles procédures judiciaires.
Exemple de Rapport d’Expertise:
06 40 60 64 87
f.teboul@ncex.fr
